Author Archives: admin

Expat victims of equity release scams protest in Malaga

April 11th, 2012
Story by Wendy Williams | The Olive Press

OVER 30 foreign victims of equity release scams gathered outside of Hacienda in Malaga yesterday to protest over an alleged fraud that could see many of them losing their homes.

The mainly British group, led by Euan Armstrong and Ian Sherdley who formed the Equity Release Victims Association, filed denuncias with the Agencia Tributaria against a number of mostly Scandinavian foreign banks.

They now hope Hacienda will intervene after they highlighted Spain is losing a large amount in taxes due to fraudulent schemes where all the money is invested and lost in Luxembourg.

“We already presented all this evidence to the Supreme Court of Spain in Madrid and they chose to ignore it so this way we are bringing their attention to the loss of tax to the Spanish coffers,” said Armstrong, 74.

“It went very well. A good number turned out and each person filed a denuncia with Hacienda.

“We are exposing the situation to the tax office that these banks are taking money from Spain and lodging it in Luxembourg. Spain stands to lose a lot of money.

“I would like to think that Hacienda will now act.”

The group, represented by Antonio Flores from the Marbella based firm Lawbird, demonstrated for over an hour carrying placards which attacked some of the banks they claim have tricked them.

According to the group foreign banks convinced predominately retired foreigners to take out ‘predatory mortgages’ on their homes at a value way above the level of the official appraisal.

Victims were lured in by the false hope they could reduce inheritance tax for their loved ones – who would eventually be liable to pay Spain’s top rate of 34 per cent – and enjoy a salary for life by investing in financial havens such as Luxembourg, supposedly without risk.

But the scam – which could have as many as 600 victims and is estimated at a staggering 250 million euros – has left many of them penniless.

Quería dinero para visitar a mis nietos y he perdido mi casa

April 10th, 2012
Story by M. A. GONZÁLEZ | Diario Sur
Jean Hilary Leftwich todavía no se hace a la idea de que otras personas estén disfrutando de la casa en la que ha vivido durante casi 25 años en Alhaurín de la Torre. Esta inglesa de 67 años es una de las más de 400 personas afectadas en Málaga por una presunta estafa cometida por bancos extranjeros que le ha obligado a alquilar su vivienda y a malvender un apartamento en Marbella para hacer frente a una deuda que amenazaba con dejarla en la calle. Ayer, junto a otra treintena de jubilados residentes extranjeros en la Costa del Sol, en su mayoría británicos, se concentró a las puertas de la delegación de la Agencia Tributaria en la capital malagueña para mostrar su repulsa por lo que consideran un auténtico fraude.
Así se lo hicieron saber también a responsables de Hacienda mediante la entrega de un escrito en el que denuncian que una decena de entidades financieras, principalmente danesas, les han convertido en cómplices de un fraude fiscal mediante la contratación de una especie de hipotecas inversas y la inversión de grandes cantidades de dinero en paraísos fiscales como Luxemburgo o Islas del Canal.
Según el testimonio de los afectados y del abogado Antonio Flores, encargado de la defensa de algunos de ellos, entre los años 2004 y 2009 los bancos presuntamente implicados les convencieron, a través de anuncios en prensa, folletos y llamadas, de que hipotecaran sus viviendas para que sus herederos no tuvieran que hacer frente a un impuesto de sucesiones que podría alcanzar hasta el 80% del valor del inmueble en caso de que éste estuviera libre de cargas. Además, les prometieron una atractiva rentabilidad mediante la inversión de buena parte de este préstamo en fondos que supuestamente estaban exentos de riesgo. «Quería dinero para poder viajar a Inglaterra a visitar a mis nietos», cuenta Jean Hilary Leftwich, que finalmente tuvo que vender su apartamento de Marbella para saldar una deuda de 385.000 euros con la entidad.
Su compatriota Toni Minta, de 65 años, ahora teme perder su vivienda en Estepona, que le costó 600.000 euros hace una década. Por ella recibió de un banco noruego 1.250.000 euros que viajaron a un paraíso fiscal y cuya cantidad se ha reducido hasta los 500.000 euros por los vaivenes de la economía, mientras su deuda con la entidad permanece casi intacta. Por el momento, la Audiencia Nacional ha rechazado investigar el caso.

Jubilados británicos denuncian un fraude con hipotecas sobre sus casas

April 10th, 2012
Story by L. GARCÍA | Malaga Hoy

Los afectados se concentraron ayer ante la Delegación de Hacienda a la que informaron de los hechos · Suscribieron préstamos ficticios para pagar menos impuestos.

Una veintena de británicos supuestamente estafados por bancos extranjeros se concentraron ayer ante la Delegación de Hacienda. Los ancianos denunciaron que las entidades les convencieron para que suscribieran hipotecas inversas, un producto financiero por el cual les garantizaban que sus hijos pagarían menos Impuesto de Sucesiones y de Patrimonio a su fallecimiento. Pero ahora se topan con que sus casas -que ya tenían pagadas- están hipotecadas y que el dinero equivalente a la hipoteca suscrita que los bancos colocaron en inversiones en paraísos fiscales se ha volatizado.

La supuesta trama de estafa comenzó en torno a 2004. Una decena de bancos con sede en Luxemburgo, Suiza, islas del Canal de la Mancha u otros paraísos fiscales hicieron una captación de clientes en la Costa del Sol a través de anuncios en prensa y con reuniones en hoteles. Buscaban extranjeros con viviendas sin hipoteca y sin mucha liquidez a los que les ofrecían la hipoteca inversa. Les convencían de que a su fallecimiento, a los hijos solo les quedaría una parte mínima de la herencia tras pagar los impuestos de Sucesiones y Patrimonio. La solución pasaba por suscribir una hipoteca inversa, una simulación fraudulenta para reducir el valor de la vivienda y que los descendientes pagaran menos tributos.

Tras suscribir la hipoteca, los jubilados extranjeros, en su mayoría británicos, recibían de un 5 a un 10% de la cantidad supuestamente prestada. El resto se invertía en el extranjero. Según la oferta de los bancos, con los intereses podrían amortizar el préstamo e incluso disponer de algún dinero para sobrevivir.

Los jubilados se concentraron ayer por la mañana ante la sede de Hacienda en la Avenida de Andalucía para denunciar su situación y que ese organismo investigue el supuesto fraude fiscal.

Euan Amstrong, uno de los afectados, incluso ha interpuesto una denuncia penal en un Juzgado de Fuengirola por estafa y apropiación indebida contra la entidad crediticia con la que contrató el producto financiero. Amstrong, británico de 74 años, tenía una casa en Alhaurín el Grande que compró en 2002 por 1,5 millones de euros y que tenía pagada. El Danske Bank le concedió una hipoteca inversa de un millón para evitar impuestos. La mayor parte fue invertida por la entidad financiera en Luxemburgo. Ahora tiene una demanda de desahucio y corre el riesgo de perder su casa.

El abogado de los afectados, Antonio Flores, estimó que en Málaga puede haber unos 400 extranjeros afectados por la hipoteca inversa. Los bancos que colocaron estos productos entre los extranjeros residentes en la Costa del Sol son Danske Bank, Nordea Bank, Lex Life & Pension, Landsbanki, Jyske Bank, Finansbanken, Sydbank, N M Rothschild & Sons y Swiss Life. Hay afectados por toda España

Flores indicó que el Gobierno danés ya ha reconocido que se trata de “un engaño al fisco español”.

Jubilados extranjeros denuncian ante Hacienda en Málaga ser víctimas de una estafa inmobiliaria

April 9th, 2012
Story by C. Cerbán | Cope

Una treintena de jubilados extranjeros residentes en la Costa del Sol han denunciado hoy ante la Delegación de Hacienda haber sidovíctimas de una estafa inmobiliaria. Estas personas ya denunciaron hace meses ante los tribunales a una decena de entidades bancarias extranjeras por lo que se ha venido a llamar “hipoteca inversa extranjera”.

Según los denunciantes, estos bancos les atemorizaban diciéndoles que en España, cuando alguien muere sin tener hipotecada su vivienda, Hacienda grava a sus herederos con un impuesto de sucesión tan elevado que estos no tienen capacidad económica para pagarlo. Por eso, les ofrecían hipotecar sus inmuebles e invertir el dinero del préstamo en un paraíso fiscal, inversiones que, por otra parte, nunca han recibido. Antonio Flores, del despacho marbellí Lawbird, abogado de este grupo de jubilados, explica que estos bancos “lo que hacían era ofrecerles un préstamo, invertir  y decirles que entre todos iban a ganar bastante dinero”. “Lo que ha pasado es que el dinero se ha invertido en fondos que no han dado lo que tenían que dar y ahora lo que les piden es las casas, que si no pueden pagar el préstamo les entreguen sus viviendas”, dice el letrado.

La mayoría de las viviendas de los afectados se ubican en municipios como Marbella, Torremolinos y Alhaurín de la Torre.

Afectados por hipoteca inversa denuncian para que investiguen si hubo fraude

April 9th, 2012
La Información

Decenas de extranjeros jubilados afectados por la conocida como hipoteca inversa han interpuesto una denuncia ante la Delegación de Hacienda de Málaga para que se investigue un supuesto fraude, ya que la Costa del Sol concentra casi la mitad de los 800 casos existentes en España, según el abogado Antonio Flores.

La supuesta trama de estafa y fraude contra la Hacienda Pública habría sido iniciada en 2004 por diez bancos internacionales que desplegaron una “campaña de captación de recursos” en la Costa del Sol, indicó en su día a Efe el letrado del despacho marbellí Lawbird, que atiende al menos a 25 denunciantes por este caso.

Dicha campaña se dirigía a extranjeros con viviendas sin hipoteca con “cierta capacidad económica” y “sin mucha liquidez”, a los que se les ofertaba el producto conocido como “hipoteca inversa”, un préstamo garantizado sobre vivienda habitual para mayores de 65 años o afectados de dependencia, ejecutable sólo tras el fallecimiento del prestatario.

Se trataría de una simulación fraudulenta donde se firman hipotecas en viviendas ya pagadas o sin hipotecar para ceder a los clientes prestamos que son llevados a “paraísos fiscales” con la excusa de que, si fallecían, el coste de su casa sería tan alto a efectos de impuestos de sucesiones que sus hijos nunca podrían heredarlas.

Flores ha explicado que para subsanar este problema, los bancos les ofrecían a estos pensionistas la posibilidad de tomar un préstamo con plazos de amortización “muy largos” sobre la vivienda para reducir su valor para que los descendientes pagaran “muchos menos impuestos” al morir éstos.

Una vez firmados, los afectados “recibían entre el 5 y el 10 por ciento de la cantidad prestada y el resto se invertía en el extranjero” para que con los intereses se pudieran pagar los costes de dicho préstamo y “les quedara un poco de dinero para sobrevivir”, según Flores.

Ahora “han encontrado que tienen préstamos hipotecarios que no pueden pagar” porque pensaban que su banco respaldaba esa inversión y sin embargo ésta “se ha perdido” enLuxemburgo, en Suiza o en las islas del Canal de la Mancha.

Tras averiguar por diferentes medios que este sistema de crear un préstamo hipotecario ficticio podía ser ilegal, estos pensionistas “están asustados”, a juicio del letrado, porque “posiblemente hayan cometido un delito”, y por ello “quieren denunciarlo”.

“Hay documentación suficiente para probar que se les invitaba abiertamente a contratar estos productos”, ha asegurado Flores, quien ha señalado que corresponde a Hacienda investigar “si hay una especie de amnistía fiscal que no es tal”.

Lawbird presentó en noviembre de 2011 una querella, finalmente rechazada, ante laAudiencia Nacional contra diez bancos internacionales entre los que se encuentran Danske Bank, Nordea Bank, Lex Life & Pension, Landsbanki, Jyske Bank, Finansbanken, Sydbank, N M Rothschild & Sons y Swiss Life.

El presidente de la Asociación de Víctimas de la Hipoteca Inversa Extranjera, Euan Armstrong, un británico de 74 años, adquirió en 2002 una casa en el campo en Alhaurín el Grande (Málaga) por un millón y medio de euros.

Según ha relatado a los periodistas, su banco, Danske Bank, le prestó un millón de euros tras firmar esta hipoteca “para evitar impuestos” del cual una parte se invirtió en Luxemburgo; ahora el banco le reclama su casa, que mantiene alquilada, y él vive en un apartamento en Nueva Andalucía (Marbella).

 

 

Jubilados extranjeros denuncian ante el fisco una trama para estafarles sus ahorros

April 9th, 2012
Story by NIEVES CASTRO | Diario Sur

Julia Hilling tiene ahora 89 años, sin embargo eso no impidió que un banco británico le colocase un préstamo hace apenas seis años sobre su apartamento de Fuengirola, por importe de 262.000 euros, con devolución prevista para 2016. La operación formaba parte de un acuerdo aparentemente ventajoso. Le prometían una renta vitalicia y que sus herederos iban a quedar exentos del impuesto de sucesiones cuando falleciera. Pero nadie regala duros a cuatro pesetas. A cambio, la anciana tenía que suscribir una hipoteca sobre su vivienda libre de cargas, y autorizar al banco a que invirtiera los fondos obtenidos en productos financieros supuestamente libres de riesgo.

Como ella, otros tantos jubilados asentados en la Costa del Sol han sido víctimas de una presunta estafa orquestada por una docena de entidades extranjeras. Los ancianos, constituidos en la Asociación de Afectados de la Hipoteca Inversa, se harán hoy visibles con una concentración de protesta a las puertas de la Delegación de Hacienda de Málaga. Está previsto que alrededor de una treintena de jubilados británicos tomen parte en esta movilización, tras la que presentarán una denuncia formal en la institución contra las entidades bancarias.

Escándalo

«Con esta medida se pretende llamar la atención de las autoridades sobre un asunto que en muchos países europeos ya se considera un escándalo de grandes proporciones, lo que contrasta con la absoluta apatía judicial y desidia de los tribunales españoles, que hace unos meses rechazaron investigar el asunto», denuncian desde el despacho de abogados Lawbird, con sede en Marbella, que representa los intereses de una mayoría de afectados. El bufete pone de ejemplo lo sucedido en Dinamarca, donde, según concretan, se ha creado una gran alarma social tras la cobertura informativa realizada por el rotativo Jyllands Posten -conocido entre otras cosas por haber publicado las caricaturas del profeta Mahoma-. «El diario publicó que un elevado número de bancos daneses habrían participado en una trama de fraude fiscal en España, relacionado con el impuesto de sucesiones, y a la vez denunció la dramática situación económica a la que habían llevado a cientos de jubilados», subrayan desde Lawbird. De hecho, añaden que la situación a la que se han visto abocados estos ancianos es dramática, hasta el punto de que muchos están a punto de ser desahuciados de sus casas, después de que los bancos hayan perdido más de la mitad del capital en inversiones y hayan empezado a exigir el pago de las cuotas.

Expats in Spain fight for homes after losing life savings to Icelandic bank’s equity release scheme

March 14th, 2012
Story by RUTH LYTHE | Mail Online

Hundreds of forgotten British victims of failed Icelandic bank Landsbanki are on the brink of losing their homes after a four-year legal battle.

Some are retired expats living in Spain and are involved in a last-ditch court fight to stop their properties being repossessed by the liquidators of the bank, which collapsed in 2008.

The pensioners owe thousands of pounds on an equity release scheme run by the Icelandic bank and sold through unscrupulous financial advisers.

Victims: Carolyn and Henry Bowen face a debt 'nightmare' Victims: Carolyn and Henry Bowen face a debt ‘nightmare’

Money Mail revealed the pensioners’ plight shortly after Landsbanki collapsed in 2008. The Luxembourg-based liquidators for the bank want this money to pay other creditors. But the pensioners, most of whom retired to the Costa del Sol, claim they were mis-sold and should not have to pay.

Many are trapped in homes that have plunged in value, and have seen their dream retirement blighted by debts and expensive legal costs. Among them are Carolyn and Henry Bowen, both 63, who live in Benamargosa, near Malaga.

 

 

They signed up to the equity release investment in 2006 through a British financial adviser working in Marbella. They were told the scheme would allow them to cut their inheritance tax bill under Spanish law and help pay for Mrs Bowen’s treatment for breast cancer.

They took £300,000 from their three-bedroom country villa, and invested £278,000 of that in a fund run by Landsbanki. But when Landsbanki collapsed, they were left unable to pay the 6.5 per cent interest on their equity release loan and the money in the fund was frozen.

Since then, liquidators have been allowed to take £280,351 from the fund to pay off some of the borrowing, and have hiked the interest on the remaining debt, which has now spiralled to £175,236 due to interest and charges.

The value of the couple’s property has plunged and is now worth £250,000. Mrs Bowen, a retired headteacher, says: ‘It seems like a nightmare that will never end, I wake up worrying in the night.

‘If we have to give up our property, we will be left homeless. We have worked hard all our lives, it just doesn’t seem fair.’

Banned in the UK but sold to Britons abroad

The Landsbanki scheme allowed pensioners to borrow 100 per cent of the value of their homes. They could take up to three-quarters of the money as a loan and invest the rest in a fund. They were told the return on the investment would pay off the interest on the borrowing and provide an income for life. And, unlike with normal equity release plans, interest had to be paid every month.

These schemes, banned in the Britain since 1990, were flogged by unscrupulous advisers who targeted Britons living in the Costas. But when Landsbanki collapsed at the height of the credit crunch, the investment return plunged, leaving the pensioners with huge interest bills they could not repay.

These pensioners were not the only victims of the collapse of Landsbanki — 300,000 people who saved with its UK subsidiary Icesave had their money handed back to them through the Financial Services Compensation Scheme. The Icelandic government still owes the UK £3.4billion for this bailout.

The Bowens argue they should never have been sold equity release in the first place. In a hearing last year, Spanish judges found in their favour.

Landsbanki’s liquidators and the financial adviser were told to remove the mortgage and pay them £23,000, but the liquidator is appealing against the judgment and is dragging them through the courts.

If they lose, the Bowens will have to fork out hundreds of thousands of pounds and see their pensions swallowed up in huge legal fees. If they win, however, it could mean the estimated 300 other pensioners in the Landbanski schemes no longer have to pay up.

Antonio Flores, a Spanish lawyer who has represented a number of British Landsbanki victims as well as those in equity release schemes, says: ‘Landsbanki’s liquidators have to show their creditors they are doing everything in their power to claw this money back. They don’t see these mortgages belong to real people, it’s just money owing to Landsbanki in Spain.’

The European Commission is considering launching an ombudsman to help expats such as the Bowens, who feel exploited by unregistered firms.

Money Mail understands Landsbanki’s liquidators have since offered a settlement to some equity release fund victims. But they may still have to pay tens of thousands of pounds and they will not receive any compensation for mis-selling.